Выписка ЕГРН, основания приобретения, согласие супруга, справки о зарегистрированных лицах и банкротные риски продавца.
Большинство споров о признании сделки с квартирой недействительной можно было предотвратить за неделю до подписания договора. Ниже перечень документов, который мы запрашиваем у продавца перед каждой сделкой, и то, что в них проверяется.
Девять документов
- Выписка из ЕГРН об объекте — актуальная, заказанная не продавцом, а покупателем.
- Выписка о переходе прав: сколько раз квартира меняла собственника и как быстро.
- Правоустанавливающий документ — договор, свидетельство о наследстве, решение суда.
- Расширенная выписка из домовой книги обо всех когда-либо зарегистрированных лицах.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт.
- Нотариальное согласие супруга либо документы, подтверждающие, что квартира не общая.
- Разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на продавца.
- Сведения о продавце: банкротные дела, исполнительные производства, судебные споры.
На что смотреть в выписке ЕГРН
Раздел об ограничениях покажет ипотеку, арест, ренту и запрет на регистрационные действия. Раздел о правопритязаниях — поданные, но не рассмотренные заявления. Отдельно проверяется дата возникновения права: если квартира получена по наследству менее трёх лет назад, риск появления неучтённого наследника сохраняется, и в договор нужно закладывать соответствующие гарантии продавца.
Скрытые жильцы
Опаснее всего лица, отказавшиеся от приватизации: они сохраняют бессрочное право пользования квартирой, и смена собственника это право не прекращает. Именно поэтому расширенная выписка обо всех зарегистрированных нужна за весь период, а не за последний год.
Занижение цены в договоре ради налога — это отказ покупателя от собственных денег: при признании сделки недействительной вернут ровно ту сумму, которая написана.
Важно
Проверьте продавца на банкротство в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделка, совершённая гражданином в преддверии собственного банкротства, оспаривается финансовым управляющим, и добросовестность покупателя доказывается уже в арбитражном суде.
Расчёты
Безопасные варианты — аккредитив или расчёты через депозит нотариуса; банковская ячейка требует подробного описания условий доступа. В договоре обязательно фиксируется момент передачи денег и порядок снятия обременения в силу закона, иначе в ЕГРН на квартиру покупателя появится залог продавца.
Нормы, упомянутые в материале: ст. 35 СК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ, ст. 302 ГК РФ, ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ.
Нужна помощь по такому делу?
Опишите ситуацию на консультации и принесите документы, которые есть на руках. Мы скажем, какая судебная перспектива у дела, какие доказательства придётся собрать дополнительно и в какие сроки нужно уложиться. Первичная оценка ситуации — бесплатно.
